若者を自己破産に追い込む不動産投資の新たな手口。レオパレス問題で終わりではない

スルガ銀行のシェアハウス向け不正融資問題に続いて、レオパレス21の問題がメディアを賑わしている。

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レオパレスのようにアパート建築まで手がける大手賃貸事業者のビジネスモデルは、いずれも共通している。

相続税対策をうたって地主にアパート建築資金のほぼ全額を借り入れさせ、完成したら事業者ないしはそのグループ会社が一括して借り上げる(サブリース)。地主は保証された家賃を受け取って借り入れを返済し、最後に収支はトントンか若干プラスとなる、というものだ。

事業者は、自社が建てた家屋を借り上げるだけで、アパートを売るわけではない。家賃を一定期間保証するとはいえ、アパート所有に伴うリスクは基本的に地主が負う。

「最初は高額家賃保証、のちに減額」は法的にはアリ

最高裁の判例は、借り手を守るための借地借家法で定められた「経済事情の変動による賃料増減請求権」を、借り手がサブリース事業者の場合にも原則として認めているので、運用が厳しくなれば、アパートの貸し手である地主に借り上げ賃料の減額を求めることができる。

穿った言い方をすれば、仮にサービスを売らんがために無理な家賃水準で借り上げをしても、保証期間(最近ではわずか2年ほどのケースもあると筆者は聞いている)が過ぎたら、地主に減額を求めればよいという“割り切り”も成り立つということだ。

レオパレスの深山英世社長は、国の基準を満たさないアパートを建てた建築基準法違反の問題について、「作業効率を上げるのが一番の狙い」と発言しているが(日本経済新聞2019年2月8日付)、そういう業績優先の発想がアリなら、契約獲得のために借り上げ家賃の設定を甘めにするのもまたアリということにならないか。

借り上げ家賃の設定については、建築基準法違反とは違って、事業者が責任を負うことがないからなおさらだ。

銀行が不動産投資ローンから手を引いた

本来、さまざまなリスクを勘案してアブナイと思ったら銀行は融資をしない。そこで歯止めがかかるはずだ。ところが、地主への融資の場合は土地を担保に取れるから、銀行はほぼ無審査で貸してくれる。アパート運営がどうなろうが、最後は担保の土地を売れば回収できる、とこれまた“割り切り”で成り立っているのである。

最近はそういうことすら考えず、サラリーマンを相手に土地の購入資金まで貸す銀行があるようだ。スルガ銀行のように自ら審査書類を偽装するところまである世の中なので、借り主はよほど慎重でなくてはならない。アメリカではこれを「Caveat Emptor(買い主は注意せよ)」の原則という。

だが、実はこの問題については、もはや心配無用。スルガ銀行の不正融資問題をきっかけに、金融庁がようやく重い腰をあげて不動産投資ローンを問題視し始めたからだ。

長年の規制行政のもとで顧客より前に監督当局を見て仕事をする態度の染みついた銀行は、こうなると態度を豹変させる。すでに、案件の良否にかかわりなく融資そのものが難しい状況になってきているようだ。融資がつかなければ事業は始まらない。

それはそれでどうだかなとは思うが、まあ、そもそも相続税対策という動機そのものがそんなにほめられたものではないし、アパートが供給過剰なのは明らかだから、社会にもたらす弊害の大きさを考えると仕方ないだろう。

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